Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Август 2010

Рынок в целом: «хозяином» остается покупатель.

В августе объем предложения продолжил снижение: по общей площади это снижение составило 7%, а по количеству предлагаемых к продаже объектов – 10%. В данном случае, уменьшение предложения на рынке и спад активности продавцов, скорее всего, обусловлен традиционным периодом отпусков и климатическими рекордами в городе.

Всего в августе на продажу было выставлено 1176 объектов общей площадью 2297 тыс.кв.м. и общей стоимостью 9,187 млрд.$.

Средневзвешенная цена московской коммерческой недвижимости в целом по сравнению с июлем снизилась на 3% и составила 4000$/кв.м, что отчасти произошло за счет снижения курса доллара на 1%. По сравнению с августом прошлого года снижение цен составило 4%.

Средний срок экспозиции объектов продолжает оставаться в пределах 120-160 дней, что примерно в полтора раза выше докризисного уровня.

«На сегодняшний день мы по-прежнему имеем дело с «рынком кризисного периода», к которому уже давно пора относится как «рабочему» и «нормальному» на ближайшее время  - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Да, спрос на отдельные категории объектов растет и наиболее успешные проекты также могут дорожать. Однако, в целом рынок коммерческой недвижимости остается рынком покупателя. Поэтому и цены, стабилизировавшись уже более года назад на новом «кризисном» уровне, показали к концу лета, скорее,  тенденцию к небольшому снижению, нежели к росту».

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 58%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (12%) и помещения свободного назначения (10%).

 

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 176	9 187	2 297	1,95	4 000
к июлю 2010	− 10%	− 10%	− 7%	+ 2%	− 3%
к августу 2009	+ 7%	− 9%	− 6%	− 12%	− 4%

 

Торговая недвижимость: вымывание качественных объектов в центре.

В августе экспонировалось 342 торговых объекта общей площадью 296 тыс.кв.м. и общей стоимостью 1,71 млрд.$. Из них 66 объектов – внутри Садового Кольца и 276 объектов – за его пределами.

Объем предложения торговой недвижимости в центре снизился: количество объектов – на 16%, их суммарная площадь - на 9%.

В то же время стоит отметить рост средней площади предлагаемых к продаже торговых помещений. Причем тенденция экспонирования на рынке все более крупных объектов отмечается специалистами уже не первый месяц. В целом же за последний год средняя площадь возросла более, чем на 50%, составив 560 кв.м.

Пожелания продавцов «центровой» торговой недвижимости в последний летний месяц несколько увеличились: средневзвешенная цена выросла на 4% и составила 13588$/кв.м. При этом владельцы помещений, выставившие свои объекты ранее, цену не поднимали. Данный ценовой рост «обеспечили» новые августовские предложения, средневзвешенная цена на которые оказалась выше - на 34%. Свой немалый вклад внесли такие дорогие объекты как помещение на Смоленском б-ре (263 кв.м., 33000$/кв.м.) и на Тверской ул. (533 кв.м., 34660 $/кв.м.).

При этом за год – по сравнению с концом лета 2009-го - цена на торговую недвижимость в центре снизилась и немало: на 10%. И это при том, что стрит-ритейл на основных торговых улицах был востребован инвесторами всегда, даже в самые сложные месяцы кризиса. Аналитики называют две основных причины этого явления.

«Первая причина – серьезное «вымывание» наиболее ликвидных объектов. – объясняет Денис Колокольников. - Как правило, за счет качества и небольшой площади цена квадратного метра этих помещений оказывалась выше, чем в среднем по рынку. Соответственно, после их ухода с рынка, в экспонировании остались более дешевые предложения. Косвенно, это подтверждается значительным ростом средней площади предложения внутри Садового Кольца.»

В качестве второй причины снижения цен эксперты называют отсутствие торга на сегодняшнем рынке. «Год назад отличие цены сделки от цены предложения на 10-20 и более процентов было делом обычным. – продолжает Колокольников. – Сегодня продавцы лучше ориентируются и понимают реальные цены, но не готовы идти на серьезные уступки в процессе переговоров. И в этом плане цена на «топовые» объекты, скорее, выросла. Например, в первой половине прошлого года вряд ли могла пройти сделка по покупке помещения по 60 -70 тыс. долларов за метр на той же Тверской. Сейчас – это вполне реальная ситуация.»

«В целом, сегмент топового стрит-ритейла с большим отрывом остается самым динамичным и конкурентным сегментом, по понятными показателями спроса: как по ценовым, так по доходности. За последние полтора года только нашей компанией было проведено более двадцати сделок, со средней стоимостью сделки около 3 млн. долл. Ни один сегмент в Москве не может похвастаться таким успехом,» - добавляет генеральный директор RRG.

За пределами Садового Кольца объем предложения также снизился. Снизилась и средневзвешенная цена в августе за квадратный метр торговой площади продавцы запрашивали в среднем 4675$, что на 3% меньше, чем в середине лета. При этом цена снизилась как по объектам, продолжившим экспонирование, так и по остальным объектам, что может свидетельствовать о том, что инвестиционный потенциал помещений за пределами центра продолжает оставаться на стабильном и не самом высоком уровне.

 

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	66	500	37	0,56	13 588
к июлю 2010	− 16%	− 6%	− 9%	+ 9%	+ 4%
к августу 2009	+ 6%	+ 68%	+ 88%	+ 76%	− 10%

 

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	276	1 212	259	0,94	4 675
к июлю 2010	− 10%	− 5%	− 2%	+ 10%	− 3%
к августу 2009	0%	+ 17%	+ 14%	+ 14%	+ 3%

 

Офисная недвижимость: перспективы пока только в центре.

Объем предложения в офисном сегменте также продолжает свое снижение.  В августе на московском рынке предлагалось на 9% меньше офисных объектов, суммарная площадь которых оказалась меньше июльской на 7%.

Всего в августе на продажу выставлялось 508 офисов общей площадью 1333 тыс.кв.м. и общей стоимостью 5,81 млрд.$. Из них 169 объектов – внутри Садового Кольца и 339 объектов – за его пределами.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре снизилась, но совершенно не значительно – лишь  на 2% (до 8282 $/кв.м.) При этом в сравнении с данными годичной давности цена – наоборот – выросла на 6%. «Сказался интерес некоторый инвесторов к качественным объектам в центре, цена на которые в первой половине прошлого года довольно сильно упала, - комментирует рост цен в не самом «удачливом» сегменте Денис Колокольников. – Уже к концу 2009 года стало понятно, что на объекты с хорошим соотношением цена-качество цены серьезно падать не будут, и немногочисленные покупатели все-таки поспешили воспользоваться возможностью. Кстати, примерно те же процессы стали происходить и в среде арендаторов, которые также в первой половине нынешнего года проявляли заметный интерес к высококлассным офисам в пределах Садового Кольца. А рост арендного дохода способствует большему инвестиционному спросу и росту цен».

Что же касается более отдаленных от центра районов столицы, то там офисная недвижимость по-прежнему переживает не лучшие времена. Именно там сосредоточена основная часть новых незаполненных БЦ, с не самым удачным местоположением. Все это находит отражение в динамике цен. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца с августа прошлого года снизилась на 14% до 3437$/кв.м.

 

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	169	2 114	255	1,51	8 282
к июлю 2010	− 10%	− 12%	− 10%	− 1%	− 2%
к августу 2009	− 2%	− 22%	− 26%	− 25%	+ 6%

 

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	339	3 704	1 078	3,18	3 437
к июлю 2010	− 8%	− 11%	− 7%	+ 2%	− 4%
к августу 2009	+ 2%	− 20%	− 8%	− 10%	− 14%

 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Объем предложения объектов производственно-складского назначения в августе по общей площади снизился на 6%, а по количеству вырос на 4%. На рынке экспонировалось  83 объекта общей площадью 460 тыс. кв.м.  Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в августе осталась на уровне июля и составила 1581$/кв.м.  Таким образом, динамика основных показателей по производственно-складским помещениям является несущественной, что в очередной раз подтверждает наибольшую консервативность данного вида недвижимости.

 

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
Значение	83	728	460	5,54	1 581
к июлю 2010	+ 4%	− 6%	− 6%	− 10%	0%
к августу 2009	+ 6%	− 15%	− 16%	− 21%	+ 1%

 

Объем предложения помещений свободного назначения в августе по общей площади снизился на 16%, а по количеству – на 13%, составив 243 объекта и 207 тыс. кв.м.  Несмотря «локальное» на снижение объема предложения, его годовой рост продолжает оставаться высоким, что говорит накоплении на рынке в силу невысокой инвестиционной привлекательности из-за неопределенности коммерческого использования.

Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения повысилась на 3% и составила 4483$/кв.м. Это стало следствием ухода с рынка нескольких дешевых объектов: на Ферганской ул. ((3500 кв.м., 1820 $/кв.м.), и на ул.26-ти Бакинских комиссаров (3700 кв.м., 1622$/кв.м.). В то же время цена по объектам, продолжившим экспонирование, в августе не изменилась.

 

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	243	929	207	0,85	4 483
к июлю 2010	− 13%	− 14%	− 16%	− 4%	+ 3%
к августу 2009	+ 37%	+ 67%	+ 58%	+ 16%	+ 6%