Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Август 2009

В последний летний месяц рынок продолжал стагнировать. Некоторая активизация спроса наблюдалась, но по соотношению «цена-качество» сегодняшнему спросу соответствует лишь незначительное количество объектов.

Объем предложения коммерческой недвижимости по-прежнему находится на стабильно высоком уровне. Количество объектов сократилось на 5%, но при этом стали экспонироваться более крупные объекты (средняя площадь по сравнению с серединой лета оказалась выше на 4%). Таким образом физический объем предложения остался на уровне 2398 тыс. кв.м. Всего за август на продажу было выставлено 1076 объектов стоимостью $10 млрд.

В структуре предложения значительных изменений не произошло: лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля в общей площади составила 61,4%. На втором месте находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 22,9% рынка. Доля торговых предложений составляет 10,7%. В общей стоимости всех объектов на рынке офисы составляют 72,7%, далее следуют торговые помещения с долей 13,3%, доля ПСП – 8,7%.

Незначительная коррекция цен продолжается: уровень средневзвешенных цен в августе снизился на 2% и составил 4171 $/кв.м. однако, следует отметить, что данное снижение обеспечено в основном за счет структурной динамики по торговым помещениям вне Садового Кольца и появлением более дешевых предложений по офисным помещениям внутри Садового Кольца. С продажи снимаются заведомо переоцененные объекты, и «понижающий» тренд подкрепляется и структурными изменениями на рынке.

Торговая недвижимость

Вступление в силу с 1 июля федерального закона “О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр” существенного влияния на объем предложения выставленных на продажу торговых помещений на данный момент не оказало. Количество и суммарная площадь экспонирующихся торговых объектов даже несколько снизились, прежде всего – за счет ситуации за пределами Садового Кольца. Всего за месяц на продажу было предложено 324 объекта торгового назначения общей площадью 257 тыс. кв.м. стоимостью $1,328 млрд.

В центральной части столицы предложение в торговом сегменте осталось на уровне июля: 61 объект общей площадью 20 тыс. кв.м. и стоимостью $295 млн. При этом по-прежнему экспонируются небольшие объекты: площадь не превышает 1300 кв.м., а средняя площадь составила 320 кв.м.. Средневзвешенная цена продолжила снижение, но также не столь существенно. В августе квадратный метр торговой площади в пределах Садового Кольца предлагался в среднем за 15125 $. Это на 3% меньше, чем в июле.

Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 8% до 4346$/кв.м, в основном за счет снятия с продажи достаточно крупных и «переоцененных» объектов вне Садового Кольца. Так, перестали экспонироваться помещения на ул.Нижегородской (6000 кв.м. по 5830$/кв.м), Осеннем бульваре (6000 кв.м. по 6000$/кв.м и 11200 кв.м. по 6400$/кв.м), ст.м.Площади Ильича (6730 кв.м по 6680 $/кв.м). Вместе с тем в августе вышел на рынок ряд более дешевых предложений. Например, торговые объекты на пр-те Вернадского (3440 кв.м. по 3000$/кв.м), ул.Гарибальди (5930 кв.м по 3500$/кв.м), ул.Сходненской (7040 кв.м по 2400$/кв.м). А самое недорогое предложение - в Митино, где помещение площадью 9360 кв.м. хотят продать по цене 2400$/кв.м.

Офисная недвижимость

На рынке офисной недвижимости сохраняется дисбаланс спроса и предложения. Объем предложения, несмотря на некоторое традиционное летнее снижение, остался на высоком уровне. Всего за август на продажу было выставлено 506 объектов общей площадью 1,472 млн. кв.м. стоимостью $7,269 млрд., из них в пределах Садового Кольца находилось 169 объектов общей площадью 292 тыс. кв.м. стоимостью $2,477 млрд.

Общая площадь объектов офисных помещений внутри Садового Кольца снизилась на 10%, но цена при этом осталась на прежнем уровне и составила 8485$/кв.м.

В периферийной части города количество предложений немного снизилось, но суммарная площадь экспонируемых офисов увеличилась на 4%. Цена также осталась стабильной: в августе средневзвешенная стоимость квадратного метра офисной площади составила 4061 $/кв.м. что лишь на 1% ниже июльской.

Следует отметить, что минимальное по цене предложение офисного помещения аналогично самому дешевому объекту в торговом сегменте. Офисное здание в районе метро Профсоюзная площадью 10000 кв.м. предлагается по 2300 $/кв.м.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

В августе на продажу было выставлено 80 помещений производственно-складского назначения общей площадью 549 тыс. кв.м. и стоимостью $867 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $1580, что на 1% ниже, чем в июле, и на 39% ниже, чем год назад.

Показатели объема рынка помещений свободного назначения повысились, что было обусловлено появлением в августе дорогих предложений по Земледельческому переулку (1460 кв.м. по 9350$/кв.м.), Смоленскому б-ру (1850 кв.м. по 8000$/кв.м), ул.Гришина (1580 кв.м по 4750$/кв.м) и 2-й Брестской ул. (2960 кв.м. по 6500$/кв.м)

Количество объектов свободного назначения в августе составило 166 шт., что на 1% выше, чем в июле и на 14% ниже, чем в августе прошлого года. Объем предложения в денежном выражении повысился на 7% и составил $538 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 3% до 120 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена повысилась на 3% и составила 4489 $/кв.м.

Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), август 2009.

Рынок в целом

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
значение	61	295	20	0,32	15 125
к июлю 2009	0%	0%	+ 2%	+ 2%	− 3%
к августу 2008	− 8%	− 29%	− 8%	0%	− 23%

 

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
значение	263	1 033	238	0,90	4 346
к июлю 2009	− 8%	− 17%	− 10%	− 3%	− 8%
к августу 2008	− 12%	− 47%	− 10%	+ 3%	− 41%

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
значение	169	2 477	292	1,73	8 485
к июлю 2009	− 9%	− 9%	− 10%	0%	0%
к августу 2008	+ 14%	+ 1%	+ 65%	+ 45%	− 39%

Офисные помещения вне Садового Кольца

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
значение	337	4 793	1 180	3,50	4 061
к июлю 2009	− 5%	+ 3%	+ 4%	+ 10%	− 1%
к августу 2008	+ 2%	− 16%	+ 22%	+ 20%	− 31%

Производственно-складские помещения

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
Значение	80	867	549	6,86	1 580
к июлю 2009	− 1%	− 4%	− 3%	− 2%	− 1%
к августу 2008	+ 14%	− 19%	+ 34%	+ 17%	− 39%

 

Помещения свободного назначения

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $
значение	166	538	120	0,72	4 489
к июлю 2009	+ 1%	+ 7%	+ 3%	+ 2%	+ 3%
к августу 2008	− 14%	− 26%	+ 10%	+ 27%	− 32%