Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Ноябрь 2009

В ноябре на продажу было выставлено 1311 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 2554 тыс. кв.м и стоимостью $10,84 млрд. Примерно такое же количество объектов с такой же суммарной площадью предлагалось и в ноябре прошлого года. Правда, осенью 2008-го, в самом начале кризиса объем предложения интенсивно возрастал: на фоне «съехавшего» практически до нуля спроса, собственники выставляли на рынок новые и новые площади в надежде получить свободные средства.

В ноябре этого года, наоборот, объем предложения на рынке коммерческой недвижимости сократился весьма ощутимо: количество и площадь объектов коммерческой недвижимости снизились на 9 и 11% соответственно. Впрочем, это следствием не стало восстановления спроса, а неготовности владельцев объектов продавать свою недвижимость ниже определенного ценового уровня. Рынок обрел новые очертания, панических настроений уже нет, и продавцы руководствуются уже соображениями целесообразности и выгоды, а не стремлением «получить хоть что-то». Таким образом, выставив на рынок свои объекты в надежде на осеннее возрастание деловой активности и не найдя покупателей по интересной цене, часть собственников просто сняла свои объекты с продажи. Тем более, что на горизонте новогодние праздники, которые не сулят ничего, кроме потраченных впустую денег на рекламу.

При этом можно говорить о том, что к концу осени рынок окончательно пришел в стабильное состояние. Уровень средневзвешенных цен в ноябре в долларовом выражении повысился на 1% и составил 4245 $/кв.м. Однако с учетом того факта, что курс доллара в ноябре по отношению к октябрю снизился на 2%, цены в рублях снизились на 1%.

Главным результатом стабилизации можно считать продолжающуюся третий месяц некоторую активизацию спроса. Относительно высокий для кризисных времен спрос сохраняется на качественные и сбалансированные объекты как офисного, так и торгового сегмента в соответствии с сегодняшними показателями доходности и цены, а также к топовым объектам сегмента стрит-ритейл. Однако на рынке подобных объектов представлено очень мало. В связи с этим большая часть объектов остается невостребованной, и средний срок экспонировния сохраняется на высоком уровне - около 150 дней.

В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 62,5%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,1% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,2%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,4%, доля ПСП – 7,3%.

Торговая недвижимость. Кризис преодолен?!

Отдельные случаи роста цен в сегменте торговой недвижимости, на первый взгляд, в ноябре окончательно сформировались в тренд. Теперь специалисты все чаще заявляют, что все признаки ценового роста налицо. Однако, более-менее однозначно эти признаки проявляются в только центральной части столицы. Так, количество предложения за месяц снизилось на 11% и на всей территории в пределах Садового Кольца в течение месяца продавалось всего лишь 66 (!) помещений. При этом суммарная площадь экспонируемых торговых помещений сократилась еще больше – на 16%. Это даже меньше, чем в ноябре прошлого года, когда кризис уже начался, но арендаторы еще не успели съехать в более дешевые места и активная «распродажа» еще не началась.

Изменение средневзвешенной цены торговых помещений и в долларовом и в рублевом исчислении создает впечатление, что дно пройдено и начался рост. В ноябре этот рост в долларах составил 6%, в рублях - 4%. Таким образом, в ноябре «квадрат» торговой площади предлагался в среднем за 16125$/кв.м. Однако основной рост создали структурные изменения и уменьшение средней площади объектов, и говорить формировании окончательного тренда пока рано.

«Думаю, можно надеется, что кризис для торгового сегмента центра Москвы остался позади, вернее - «падать» уже не будем - говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – Как и ожидалось, «локомотивом» выхода из кризиса стал так называемый «топовый стрит-ритейл». Инвестиционный интерес к этим мы начали отмечать еще в начале лета и даже весной. Инвесторов привлекает высокая ликвидность этой категории недвижимости, а также невысокая общая стоимость, обусловленная небольшой площадью помещения. До кризиса пободные помещения на рынок практически не выходили, а те отдельные объекты, которые появлялись в экспонировании, продавались практически по любой цене. Благодаря кризису, топовый стрит-ритейл стал появляться на рынке в большем количестве и по более приемлемым ценам. Таким образом, инвесторы смогли оценить те плюсы, которые есть в любом кризисе.

Но как видим по предложению, объектов стало очень мало, и возможность купить достойный за приемлемые деньги все сложнее: сегодняшние продавцы не торопятся продавать «голубые» фишки коммерческой недвижимости. Это особый сегмент рынка, и судить однозначно обо всех торговых площадях столицы, основываясь на трендах стрит-ритейла нельзя.»

За пределами Садового Кольца особого роста цен пока не наблюдается, но при стабильном положении сегмента для этого есть все предпосылки. Во-первых, по сравнению с октябрем количество предложений сократилось на 6%, общая площадь - на 13%, а средняя площадь объектов снизилась на 8%. Во-вторых, новые объекты выставляются уже по более высоким ценам. Так, цена объектов, продолживших экспонирование, осталась на прежнем уровне, в то время, как цена по остальным объектам возросла на 2%. Средневзвешенная цена пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 1% до 4615$/кв.м. и снизилась на 1% в рублях.

И все-таки специалисты не склонны слишком оптимистично смотреть в будущее: розничный товарооборот снизился, маржа ритейлеров уменьшилась, потребительское кредитование, мягко говоря, не выгодно. Так что при всех положительных факторах, говорить о росте сегмента пока рано.

Офисная недвижимость: на неустойчивом дне…

Для офисного сегмента кризис далеко не окончен, но определенная стабилизация наступила.

Средневзвешенная цена по объектам в пределах Садового Кольца не изменилась и составила 7713$/кв.м.. При этом цена объектов, продолживших экспонирование, в долларах осталась на уровне октября, а в рублях снизилась на 2%, в то время, как цена остальных объектов снизилась на 5% в рублях и на 7% в долларах. Последний факт был обусловлен появлением в ноябре экспозиций таких относительно дешевых объектов как на Цветном бульваре (7130 кв.м., 5000$/кв.м.) и на Б.Садовой ул. (4500 кв.м., 5000$/кв.м.), что свидетельствует о том, что сегмент офисов в центре еще будет предлагать площади по более-менее интересным ценам.

За пределами Садового Кольца средневзвешенная цена практически не изменилась. Рост составил 1% в долларах и -1% в рублях, цена составила 3813$/кв.м.

Объем предложения сокращается. В пределах Садового Кольца на продажу было выставлено 203 объекта общей площадью 418 тыс. кв.м. стоимостью $3,224 млрд. Общее количество предложений уменьшилось на 10%, а общая площадь – на 6%. Однако, специалисты склонны считать это экономией рекламных расходов в преддверии праздников, а не предвестником начала роста цен. «У офисного сегмента отсутствует такой мощный «двигатель» реализация «первичных» потребностей. – говорит Денис Колокольников. – поэтому восстановление офисного сегмента будет обусловлено исключительно состоянием компаний, развитием их бизнеса, что в конечном итоге зависит от общей экономической ситуации в стране. А генератор дохода для собственников – арендный поток - еще нестабилен, поскольку пустуют, по крайней мере, 3-4 миллиона квадратных офисных площадей всех классов».

 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Учитывая, что в большинстве своем сегмент производственно-складских помещений представлен объектами «советской» постройки, в качестве инвестиционного инструмента он мало интересен. Редевелоперский потенциал в офисные объекты на данный момент также не привлекателен. Поэтому основной спрос формируют конечные пользователи.

В ноябре на продажу было выставлено 88 помещений производственно-складского назначения общей площадью 487 тыс. кв.м. и стоимостью $790 млн.

Средневзвешенная цена по объектам производственно-складского назначения осталась на прежнем уровне и составила 1621$/кв.м (в рублях снизившись на 2%). Цена по объектам, продолжившим экспонирование, снизилась на 2% в долларах, по новым же объектам возросла на 13%, что произошло, в первую очередь, за счет выставления на продажу крупного складского комплекса на Нагорном проезде (10000 кв.м., 2500$/кв.м.).

Количество объектов свободного назначения составило 227 шт., что на 8% ниже, чем в октябре. Объем предложения в денежном выражении снизился на 1% и составил $670 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 5% до 163 тыс. кв.м.

Средневзвешенная цена по объектам свободного назначения снизилась на 5% в долларах и на 7% в рублях, в итоге составив 4104$/кв.м. Данное снижение было произошло за счет появления в ноябре таких дешевых и крупных объектов как на Студеном пр-де (6000 кв.м., 2613 $/кв.м.) и на ул. Ряжской (9630 кв.м., 1900$/кв.м.). Кроме того, именно за счет этих объектов был зафиксирован рост средней площади на 14%.

 

Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), ноябрь 2009.

Рынок в целом

Все сегменты

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средневзвешенная цена, $/м2

значение

1 311

10 844

2 554

1,95

4 245

к октябрю 2009

− 9%

− 10%

− 11%

− 3%

+ 1%

к ноябрю 2008

+ 2%

− 30%

+ 5%

+ 2%

− 33%

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средневзвешенная цена, $/м2

значение

66

346

21

0,33

16 125

к октябрю 2009

− 11%

− 11%

− 16%

− 6%

+ 6%

к ноябрю 2008

− 7%

− 28%

− 7%

0%

− 23%

 

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средневзвешенная цена, $/м2

значение

343

1 322

287

0,84

4 615

к октябрю 2009

− 6%

− 12%

− 13%

− 8%

+ 1%

к ноябрю 2008

− 2%

− 39%

− 3%

− 1%

− 37%

Офисные помещения внутри Садового Кольца.

Офисные внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средневзвешенная цена, $/м2

значение

203

3 224

418

2,06

7 713

к октябрю 2009

− 10%

− 6%

− 6%

+ 5%

0%

к ноябрю 2008

+ 10%

+ 1%

+ 70%

+ 55%

− 40%

 

Офисные помещения вне Садового Кольца.

Офисные вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средневзвешенная цена, $/м2

значение

384

4 491

1 178

3,07

3 813

к октябрю 2009

− 10%

− 13%

− 14%

− 4%

+ 1%

к ноябрю 2008

− 2%

− 41%

− 2%

0%

− 40%

Производственно-складские помещения

ПСП

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средневзвешенная цена, $/м2

Значение

88

790

487

5,53

1 621

к октябрю 2009

− 12%

− 12%

− 12%

0%

0%

к ноябрю 2008

+ 2%

− 38%

− 11%

− 13%

− 30%

Помещения свободного назначения

ПСН

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средневзвешенная цена, $/м2

значение

227

670

163

0,72

4 104

к октябрю 2009

− 8%

− 1%

+ 5%

+ 14%

− 5%

к ноябрю 2008

+ 12%

− 17%

+ 27%

+ 13%

− 35%


RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты